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如何破解土增普宅免税的制度诱惑?

2019-08-06 14:37:00 | 来源:税屋 | 作者:

  土地增值税很多时候是房地产项目最重的税负,极端状况下土增税税额占项目销售回款比例可达50%以上(如历史原因以近乎零地价拿地后长期开发停?#20572;?#39033;目面市时房价暴涨),且这个比例是以回款为基数,而不是是净利润为基数,足见土地增值税的威力。所以土增税是很多纳税人心头的一根刺。

  土增税最常用的优惠政策毫无疑问就是普宅免税政策,《土地增值税暂行条例实施细则》规定纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税。但这个免税规定存在一个天然的制?#28909;?#38519;,即增值率20%上下的税负可能是天壤地别,个别案例中涉及的税款差异可达数亿元之巨。鉴于?#20013;?#22303;增税关键要素?#26434;?#35832;多不明?#20998;?#22788;及地方性差异(如清算单位的界定、成本分摊等等),因此上述普宅增值?#23454;?#35745;算存在显著的不确定性,在巨额经济利益面前,企业难免有所心动,税务机关也存在重大执法风险,本文暂?#39029;?#20043;为“制度诱惑”或“制度陷阱”。

  如何规避或降低上述“制度诱惑”?#26434;?#32435;税?#35828;?#21160;机引导/税局执法风险,核心要义还是要实现增值率分界点20%前后税负的平滑过渡而不是?#20013;心?#24335;下税负的跳跃。在此,作者大开脑洞,提出一个解决方法,即?#26434;?#26222;通住宅,增值率20%以下(含20%)的?#35270;?#22303;增税税率=max(增值率*1.5,0),即增值率10%,?#35270;?#31246;率15%,增值率0%/-10%,?#35270;?#31246;率0%。如此规定的好处是增值率20%以上及以下的税?#33322;?#26159;个平滑而连续的曲线,企业对普宅免税的“筹划冲动”将显著降低。?#27604;?#36825;个方案最大的弊病是以前普宅增值率20%以内不用缴纳土增税,现在需要缴纳土增税,纳税人情感上未必可以接受,但考虑到土增税法征求意见稿中普宅增值率20%以内已经不作为确定项,选择权转?#39057;?#30465;级政府手中,?#33756;?#26159;个现实的有利条件吧。

  插几句题外话,制度也分好坏,如果制度不能导人向善,最起码应做到中性,如果制度具有诱惑个体做出违反制度的属性,那么这个制度应该被?#27492;?#21450;修正。

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